司法書士・土地家屋調査士 遠山事務所
Information
「なぜ 新築の登記を行うのでしょうか？」
■ 第三者への対抗要件
■ 登記をすること = 大切な財産(権利)を守ることです。
- 新築戸建住宅の所有者の権利を守るには、「建物表題登記」と「所有権保存登記」の手続を行います。
- ①「建物表題登記」は、建物の概要 (所在、種類、構造、床面積等)を登記します。
- ②「所有権保存登記」は、建物の権利 (所有者の氏名、住所) を登記します。
- 新築のため、古い建物を取壊し、新築された方は古い建物の「滅失登記」の手続も行います。
「必要書類を教えてください。」
■「建物表題登記」と「所有権保存登記」の必要書類
（お客様にご準備頂く書類）
①新築建物所有者の住民票 2通
②工事代金の支払領収書又は銀行振込受付証 1通
③登記委任状等、登記用図面 1式
（③は、遠山事務所で作成し、お客様のご署名、ご捺印を頂きます。）
④共有名義で所有されるお客様は共有者全員の印鑑証明書 各１通
（建築会社にご準備頂く書類） (注)建物引渡時にお客様にお渡しされていることもあります。
①建築確認済証(変更済証含)及び検査済証 1式
②建築会社の工事完了引渡証明書 1通
③建築会社の印鑑証明書・代表者事項証明書 各1通
(注) 古い建物を取壊した場合は、取壊し業者の取壊証明書、印鑑証明書、代表者事項 証明書各１通が必要となります。
「登記名義はどう決めるの？」
■ 原則 お金を出した人 = 新築建物の所有権登記名義人
- ①親と息子等、共有の場合は、お金を出した割合で持分を決め共有名義の登記となります。(出資割合と違う持分は、贈与税の課税対象となることがあります。)
- ②住宅ローン等の借りたお金は、借りた人のお金として、持分に含めます。
「妻に持分を持たせたいのですが？」
■「夫婦間で贈与」する場合は、「配偶者特別控除の特例」２０００万円と贈与税の基礎控除」１１０万円まで無税です。
贈与金額2000万円＋110万円 → 贈与税0円
■ 奥様に対する感謝の心をご新居の持分で表現することも可能です。 ただし、次の「配偶者特別控除の特例」の条件があります。
- ①婚姻期間が２０年を超える夫婦間であること。
- ②居住用不動産の贈与、又はその取得資金の贈与であること。
- ③一生に一回しかつかえない。
- ④贈与税申告書を提出すること
- ⑤贈与を受けた翌年の３月１５日申告期限までに居住していること。
翌年の４月まで待ってください。
● 永年、共に苦労をした奥様への感謝の心を最大限に活かすには、翌年の４月まで待ってください。 新築時に「配偶者特別控除の特例」を使う場合は、取得資金５０００万円の内の２０００万円の贈与が出来ます。 贈与持分は５分の２（40％）となります。
● 翌年４月の固定資産価格は取得代金５０００万円の６割程度が一般的です。取得代金５０００万円が翌年４月より３０００万円になるのです。 その後に「配偶者特別控除」で贈与すれば、持分３分の２（67％）の居住用不動産の贈与が可能となります。 奥様への感謝の心が新築時より１３５０万円も大きくなります。
「二世帯住宅にしたいのですが？」
■ 二世帯同居の三大理由は、第1位「親の老後」、第2位「家事･育児協力」、第3位「三世代で楽しく暮らす」の調査結果があります。 近年は、特に両親と子供夫婦の同居希望が増加しているようです。
(調査 二世帯住宅研究所)
■ 二世帯住宅の登記手続きは次の二つがあります。
- ● 同居型 ａ 完全共用方式＝住宅を全て共用する。 ｂ 一部共用方式＝住宅の一部を共用する。
- ● 同居型は、一戸建住宅と同じ「建物表題登記」と「所有権保存登記」の手続をします。
- ● 同居型は、親の自己資金と息子の住宅ローン借入金で取得した場合は、その割合で 共有の登記をいたします。
- ● 区分型＝マンションの隣同士のようにそれぞれの住宅に設備・居室等の機能があり、壁等で独立している二世帯住宅です。
- ● 区分型は、分譲マンションと同じく、区分所有法の専有部分を独立した建物として、それぞれ「区分建物表題登記」と「所有権保存登記」の手続をします。
- ● また、区分型でも区分所有せずに、一棟を一戸建住宅と同じく、一個の建物として登記することも可能です。
「決定する前にご相談下さい。」
よい解決方法があるはずです。 決定する前にご相談下さい。