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Special Project2-
不動産流動化・マンション建替事業の登記
経済文化の進化を捉え、的確な判断と速やかな手続を行います。
不動産流動化の登記
現在、最も多く活用されているスキームは信託法式によるもので、不動産の所有者(オリジネーター)と信託銀行との間で信託契約を締結し、所有者の受益権たる債権を不動産価格で売却します。不動産投資ファンドは、倒産隔離するための中間法人を設立し、中間法人が出資者としてSPC を設立します。SPCは投資家の出資金(匿名組合)と、レンダーとなる金融機関の融資金(ノンリコースローン)で受益権を買取ります。
遠山事務所グループは、法的デューデリジェンスに関わる表題調査、権利調査、測量、信託、中間法人・SPC・TMKの設立等の総合的なサービスで、事業主様をクロージングまで全面的にバックアップいたします。
マンション建替事業の登記
建替事業の障害となっていた「費用の過分性」という客観的要件が抽象的すぎて裁判の争点となり、阪神大震災の非常事態にも建替条項が機能せず混乱しました。この反省から、平成１４年に区分所有法が改正され、建替要件を区分所有者の数及び議決権の５分の４以上の多数とする決議要件のみで建替事業が可能となりました。また、同時期にマンション建替円滑化法が制定され、権利変換手続により、従前の担保権の移行、 建替組合法人の設立等が制度化されました。
遠山事務所グループは、施行マンションの調査から、建替組合の設立、定款作成、権利変換開始の登記、権利変換登記、再建マンションの登記まで、総合的な支援を行っています。
ご相談事例 ：
担保権者の建替同意が円滑に得られるよう、担保権者に対するご説明の手伝いをいたします。
- 建替組合と管理組合は、完全な別法人です。建替組合は、区分所有法第62条の建替決議後、建替合意した区分所有者(設立発起人)が5人以上で共同して設立します。設立申請には、建替合意者の4分の3以上の建替組合設立の同意を得なければなりません。再建マンション完成後は、建替組合を清算し解散の手続きをします。
- 参加組合員は、新築マンションの分譲と同様に、再建マンション完成前に分譲を開始することができます。この場合、再建マンション完成後、建替組合は、組合員の取得する専有部分と敷地権について、区分建物表題、所有権保存および担保権の移行の登記申請を行います。同時に参加組合員の専有部分と敷地権について、区分建物表題登記申請を行います。その後は、分譲と同様に購入者の所有権保存の登記申請を行います。